מחשבון הון עצמי ומשכנתא
כמה הון עצמי צריך לדירה, וכמה משכנתא הקונה יכול לקחת? מכניסים מחיר וסוג קונה, ומקבלים את הכסף שצריך ביד עם מס רכישה, תיווך ועורך דין, את המשכנתא המקסימלית לפי בנק ישראל ואת ההחזר החודשי.
כמה כסף צריך, וכמה משכנתא אפשר לקחת
אחרי החזרים של הלוואות אחרות. ממנה נגזר כמה משכנתא ההכנסה מאפשרת.
שנו לריבית שהבנק הציע לקונה.
עד 30 שנה, לפי בנק ישראל.
הון עצמי שהקונה צריךההפרש עד המשכנתא, ועוד עלויות העסקה701,338 ₪
מאיפה הסכום מגיע
מחיר הדירה פחות המשכנתא600,000 ₪
מס רכישהלפי דירה יחידה, החישוב המלא15,538 ₪
דמי תיווך כולל מע״מ56,640 ₪
עורך דין כולל מע״מ14,160 ₪
עלויות נוספות15,000 ₪
המשכנתא
משכנתא מקסימלית75% ממחיר הדירה, לפי בנק ישראל1,800,000 ₪
החזר חודשיריבית 4.5% ל-25 שנה, לוח שפיצר10,005 ₪
ההחזר מתוך ההכנסההתקרה של בנק ישראל: 50%38.5%
המשכנתא שההכנסה מאפשרתבהחזר של עד 13,000 ₪ בחודש2,338,834 ₪
מגבלות בנק ישראל לפי הוראה 329 (עדכון 30.6.2026), נבדק ב-10.11.2026. הערכה, לא ייעוץ פיננסי: הבנק והשמאי קובעים את הסכום הסופי.
כמה הון עצמי צריך לדירה?
לדירה ראשונה או יחידה צריך לפחות 25% ממחיר הדירה, כי בנק ישראל מגביל את המשכנתא ל-75% מהשווי. משפרי דיור צריכים לפחות 30%, ומי שקונה דירה נוספת לפחות 50%. על זה מוסיפים את עלויות העסקה, שהבנק לא מממן.
| הקונה | מימון עד | הון עצמי לפחות | בדירה של 2,400,000 (₪) |
|---|---|---|---|
| דירה ראשונה או יחידה | 75% | 25% | 600,000 |
| משפרי דיור (דירה חליפית) | 70% | 30% | 720,000 |
| דירה נוספת | 50% | 50% | 1,200,000 |
דוגמה: כל הכסף שצריך לדירה ראשונה ב-2,400,000 ₪
אלה ברירות המחדל של המחשבון: דמי תיווך של 2% ושכר טרחת עורך דין של 0.5%, שניהם ועוד מע״מ, ו-15,000 ₪ לשמאי, ליועץ ולהובלה. אלה ערכים לדוגמה: שנו אותם לסכומים של העסקה שלכם.
| מה משלמים | סכום |
|---|---|
| מחיר הדירה פחות משכנתא של 75% | 600,000 ₪ |
| מס רכישה (דירה יחידה) | 15,538 ₪ |
| דמי תיווך כולל מע״מ | 56,640 ₪ |
| עורך דין כולל מע״מ | 14,160 ₪ |
| עלויות נוספות | 15,000 ₪ |
| הון עצמי שצריך ביד | 701,338 ₪ |
כלומר הקונה צריך ביד 701,338 ₪, ולא 600,000 ₪. ועוד דבר: את ה-75% הבנק מחשב מהנמוך מבין מחיר הדירה והערכת השמאי. שמאי שמעריך את הדירה בפחות מהמחיר מקטין את המשכנתא, וההפרש יוצא מההון העצמי.
מה המגבלות של בנק ישראל על משכנתא?
בנק ישראל קובע ארבע מגבלות לכל משכנתא: שיעור מימון לפי סוג הקונה, החזר חודשי של עד 50% מההכנסה הפנויה, תקופה של עד 30 שנה, ולא יותר משני שלישים מההלוואה בריבית משתנה.
- שיעור מימון. עד 75% מהשווי לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה. דירה חליפית היא דירה שקונה מי שיש לו דירה יחידה, והוא מתחייב למכור אותה בזמן שקובע חוק מיסוי מקרקעין (24 חודשים). מי שאינו אזרח ישראלי קונה תמיד דירה להשקעה, ומקבל עד 50%.
- החזר מההכנסה. הבנק לא יאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עובר 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% בנק ישראל מחייב את הבנק להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן קשה יותר לקבל אישור.
- תקופה. עד 30 שנה לפירעון הסופי.
- ריבית משתנה. עד שני שלישים מהמשכנתא. לפחות שליש בריבית קבועה.
- דירה בהנחה. בדירה במחיר מופחת, כמו מחיר למשתכן או מחיר מטרה, הבנק יכול לחשב את המימון לפי הערכת שמאי עד 2.1 מיליון ₪, או לפי המחיר אם הוא גבוה יותר. הקונה משלם מכספו לפחות 100,000 ₪ (60,000 ₪ בדירה שקיבלה מענק).
המקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, ״מגבלות למתן הלוואות לדיור״, בעדכון מ-30.6.2026, וקובץ השאלות והתשובות להוראה. נבדק ב-10.11.2026.
כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה?
ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה, ולכן ההכנסה קובעת כמה משכנתא הקונה יכול לקחת. בריבית של 4.5% ל-25 שנה, כל 1,000 ₪ של החזר חודשי שווים בערך 180,000 ₪ של משכנתא.
הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות: החזרים של הלוואות שנשארו להן יותר מ-18 חודשים, מזונות, ושכר דירה אם הקונה לא יגור בדירה שהוא קונה. גם ההכנסה של בן או בת הזוג שגרים איתו יכולה להיספר במלואה.
בדוגמה של המחשבון, משק בית עם 26,000 ₪ נטו יכול להחזיר עד 13,000 ₪ בחודש, וזו משכנתא של עד 2,338,834 ₪. המשכנתא שהוא צריך לדירה, 1,800,000 ₪, היא בהחזר של 10,005 ₪, כלומר 38.5% מההכנסה.
איך מחושב ההחזר החודשי?
המחשבון מחשב לפי לוח שפיצר: החזר קבוע בכל חודש, שבתחילת התקופה רובו ריבית ובסופה רובו קרן. הנוסחה: M = P × r / (1 − (1 + r)^−n), כש-P הוא סכום המשכנתא, r הריבית החודשית ו-n מספר החודשים. משכנתא של מיליון ₪ בריבית של 4.5% ל-25 שנה: 5,558 ₪ בחודש.
המחשבון מניח ריבית אחת לכל המשכנתא, בלי הצמדה למדד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וההחזר בפועל זז עם המדד והפריים.
מה לבדוק עם קונה לפני הסיור הראשון?
תבדקו כמה כסף יש לו ביד, ולא רק מה התקציב, כי מהכסף שביד גוזרים את מחיר הדירה שהוא יכול לקנות. קונה של דירה ראשונה עם 500,000 ₪ ביד, עם אותן עלויות כמו בדוגמה, יכול לקנות דירה של עד 1,735,241 ₪ בערך.
- שאלו על הכסף, לא רק על התקציב. ״כמה הון עצמי יש לכם?״ ו״יש לכם אישור עקרוני למשכנתא?״. קונה עם אישור עקרוני יודע כמה הבנק מוכן לתת לו. בלי אישור, המספר במחשבון הוא הערכה.
- משפרי דיור: איפה הכסף? אם ההון העצמי שלהם עדיין בדירה הישנה, תבררו מתי הוא יתפנה לפני שאתם מראים להם דירות. המימון שלהם עד 70%, ויש להם 24 חודשים למכור את הישנה בלי לשלם מס רכישה של דירה נוספת. זו גם הזדמנות לקחת את הדירה הישנה לשיווק.
- משקיעים: חצי מהמחיר מהכיס. 50% מימון ועוד 8% מס רכישה. על דירה של 2,400,000 ₪ זה 1,477,800 ₪ ביד, עם התיווך ועורך הדין.
- תכתבו את התקציב האמיתי בכרטיס. מחיר הדירה המקסימלי, לא הכסף שביד. ככה כל נכס שתשלחו יהיה בטווח שהקונה באמת יכול לקנות.
עוד שאלות על תקציב ומימון לשיחה הראשונה, במדריך אפיון לקוח בנדל״ן. ואת מס הרכישה מדרגה אחרי מדרגה רואים במחשבון מס רכישה.
מה הטעויות הנפוצות בחישוב הון עצמי?
הטעות הגדולה היא לחשב 25% ולעצור שם. בדוגמה למעלה, מס הרכישה, התיווך, עורך הדין והעלויות הנוספות מוסיפים עוד 101,338 ₪, והבנק לא מממן אף אחד מהם.
- מימון לפי המחיר, כשהשמאות נמוכה ממנו. הבנק מחשב את 75% מהנמוך מבין השניים.
- להניח שהבנק יאשר החזר של 50% מההכנסה. זו התקרה. מעל 40% קשה יותר לקבל אישור.
- לשכוח הלוואות אחרות. הלוואה לרכב או הלוואה אחרת שנשארו לה יותר מ-18 חודשים מקטינות את ההכנסה הפנויה, ואיתה את המשכנתא.
- משקיע שמחשב 75%. על דירה נוספת המימון הוא עד 50%, ומס הרכישה מתחיל מהשקל הראשון.
התקציב שבדקתם, בכרטיס הלקוח ב-WEBOT
בדקתם עם הקונה כמה הוא יכול לשלם? ב-WEBOT התקציב שלו נשמר בכרטיס הלקוח, ו-WEBOT מוצאת לו נכסים מהמלאי שלכם, מהמשרד, מיד2 וממדלן, עם אחוז התאמה. שיחה למספר שבמודעות שלכם מסוכמת ומכניסה את התקציב לכרטיס לבד, ואחרי פגישה מספיקה הודעה קולית לדניאלה, והיא מכניסה את הלקוח למערכת.
מהבלוג
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% ממחיר הדירה, כי המשכנתא לדירה יחידה מוגבלת ל-75% מהשווי. בדירה של 2,400,000 ₪ זה 600,000 ₪, ועליהם מתווספות עלויות העסקה: מס רכישה, דמי תיווך, עורך דין ושמאי.
כמה משכנתא אפשר לקחת?
עד 75% משווי הדירה לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לדירה נוספת, ובתנאי שההחזר החודשי לא עובר 50% מההכנסה הפנויה. המשכנתא המקסימלית היא הנמוכה מבין שתי המגבלות.
מה ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל?
בריבית של 4.5% ל-25 שנה, כ-5,558 ₪ בחודש בלוח שפיצר. ל-30 שנה ההחזר יורד לכ-5,067 ₪, אבל סך הריבית שמשלמים עולה.
הבנק מממן את מס הרכישה ואת דמי התיווך?
לא. המשכנתא מחושבת לפי שווי הדירה בלבד, ולכן מס הרכישה, דמי התיווך, עורך הדין והשמאי יוצאים מההון העצמי של הקונה.
לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא?
עד 30 שנה. זו התקרה שקובעת הוראה 329 של בנק ישראל לכל הלוואה לדיור.
מי שאינו אזרח ישראלי יכול לקבל משכנתא של 75%?
לא. לפי בנק ישראל, מי שאינו אזרח ישראלי קונה תמיד ״דירה להשקעה״, והמימון מוגבל ל-50% מהשווי.
מהתקציב של הקונה, ישר לנכסים שמתאימים לו
בהדגמה אישית נראה לכם איך התקציב נכנס לכרטיס הלקוח, ואיך WEBOT מוצאת לו נכסים מהמלאי שלכם, מהמשרד, מיד2 וממדלן.
5 שנים בתחום, רק נדל״ן, ובשיתוף פעולה רשמי עם מדלן.