מחשבון מס רכישה 2026
מכניסים את מחיר הדירה, בוחרים אם זו הדירה היחידה של הקונה, ומקבלים את מס הרכישה לתשלום לפי המדרגות שבתוקף, מדרגה אחרי מדרגה. ככה הקונה יודע את הסכום עוד לפני שהוא מגיע לעורך הדין.
חישוב מס רכישה
מס רכישה לתשלום35,538 ₪
שיעור המס מתוך המחיר1.27%
החישוב מדרגה אחרי מדרגה
| חלק המחיר (₪) | שיעור | חייב במס | מס |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% | 1,978,745 | 0 |
| 1,978,745עד 2,347,040 | 3.5% | 368,295 | 12,890 |
| 2,347,040עד 6,055,070 | 5% | 452,960 | 22,648 |
| 6,055,070עד 20,183,565 | 8% | 0 | 0 |
| מעל 20,183,565 | 10% | 0 | 0 |
מדרגות בתוקף מ-16.1.2024 עד 15.1.2028, לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. נבדק ב-10.11.2026. הערכה, לא ייעוץ מס.
איך מחשבים מס רכישה על דירה?
מס רכישה מחושב במדרגות: כל חלק של המחיר משלם את השיעור של המדרגה שהוא נופל בה, ולא כל המחיר באחוז אחד. על דירה יחידה החלק הראשון של המחיר פטור לגמרי, ומשם השיעור עולה בהדרגה. על דירה נוספת אין פטור, ומשלמים 8% כבר מהשקל הראשון.
מדרגות מס רכישה על דירה יחידה
| חלק המחיר (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
מדרגות מס רכישה על דירה נוספת
| חלק המחיר (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
דוגמה: דירה יחידה ב-2,800,000 ₪
המחיר מתחלק לשלוש מדרגות. עד 1,978,745 ₪ אין מס, על החלק הבא משלמים 3.5%, ועל מה שמעל 2,347,040 ₪ משלמים 5%.
| חלק המחיר (₪) | שיעור | חייב במס (₪) | מס (₪) |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% | 1,978,745 | 0 |
| 1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% | 368,295 | 12,890 |
| 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 452,960 | 22,648 |
| סך הכול | 2,800,000 | 35,538 |
ההבדל בין שני הסכומים הוא 188,462 ₪, רק בגלל השאלה אם יש לקונה עוד דירה. זו השאלה הראשונה שכדאי לשאול כל קונה.
מה נחשב דירה יחידה במס רכישה?
דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של הקונה בישראל, כשהקונה, בן או בת הזוג והילדים שלהם מתחת לגיל 18 נחשבים קונה אחד. ילד מגיל 18, או ילד נשוי, הוא קונה נפרד. ועוד כמה מקרים שבהם קונה עם דירה נוספת עדיין משלם כמו על דירה יחידה, או להפך:
- משפרי דיור. מי שקונה דירה ומוכר את הדירה הקודמת, שהייתה הדירה היחידה שלו, בתוך 24 חודשים מהקנייה, משלם לפי המדרגות של דירה יחידה. קנו מקבלן? 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה.
- חלק קטן בדירה אחרת. חלק של עד שליש בדירה (עד מחצית, אם הוא הגיע בירושה) לא הופך את הדירה החדשה לדירה נוספת.
- דירה בשכירות מוגנת. דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 לא נספרת.
- תושבי חוץ. המדרגות של דירה יחידה הן ל״יחיד תושב ישראל״. תושב חוץ משלם 8% ו-10%, אלא אם הוא נעשה תושב ישראל בתוך שנתיים מהקנייה: עולה חדש, או תושב חוזר ותיק.
המקור: סעיף 9(ג1ג)(2) ו-(4) לחוק מיסוי מקרקעין. התקופה של 24 חודשים חלה על מי שקנה מ-1.6.2025. הוראת שעה מ-2023 קיצרה אותה ל-18 חודשים, לרכישות עד 31.5.2025.
מה השתנה במס רכישה ב-2026?
המדרגות לא השתנו. חוק ההתייעלות הכלכלית של תקציב 2025 הקפיא את העדכון השנתי שלהן בשנות המס 2025 עד 2027, ולכן הסכומים שנקבעו ב-16.1.2024 נשארים בתוקף עד 15.1.2028.
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות כל 16 בינואר לפי מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בזמן ההקפאה הן לא זזות, ולכן כשמחירי הדירות עולים, חלק גדול יותר מכל מחיר נופל במדרגות של 3.5% ו-5%.
על דירה נוספת, ה-8% וה-10% הם הוראת שעה. היא הוארכה עד 31.12.2026, ובעקבות פיזור הכנסת היא חלה על רכישות עד 10.2.2027, לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת. ההחלטה על מה שיחול אחרי זה עוד לא התקבלה. משקיע שחותם סביב פברואר 2027 צריך לבדוק את השיעור שוב לפני החתימה.
הקלות שהמחשבון לא מחשב
- עולים חדשים שקונים דירה יחידה, מתקופה של שנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, משלמים 0.5% במקום 3.5% ו-5% על החלק שבין 1,978,745 ל-6,055,070 ₪. ההקלה ניתנת פעם אחת (תקנה 12א לתקנות מס רכישה).
- נכים, עיוורים ומשפחות שכולות יכולים לשלם מס רכישה מופחת, לפי התנאים שבתקנות.
קונה שאחת ההקלות האלה חלה עליו, בודק את הסכום הסופי מול עורך הדין שלו.
המקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיף 9, בנוסח המעודכן, והודעת רשות המסים מאוקטובר 2026 על הארכת הוראת השעה. נבדק ב-10.11.2026.
מה להגיד לקונה על מס רכישה?
תגידו לו כבר בשיחה הראשונה שמס הרכישה יוצא מההון העצמי שלו ולא מהמשכנתא, ותשאלו אם יש לו עוד דירה. בדוגמה למעלה, התשובה לשאלה הזאת שווה 188,462 ₪.
- שאלו את כל השאלה. לא רק ״יש לך דירה?״, אלא ״יש לך, לבן הזוג או לילדים מתחת לגיל 18 דירה, או חלק בדירה, בארץ?״. דירה שרשומה על בן הזוג נחשבת גם היא.
- שאלו מה התקציב כולל. קונה שאומר ״יש לי 2.8 מיליון״ יכול להתכוון למחיר הדירה, או לכל הכסף שיש לו. פתחו את המחשבון מולו: על דירה יחידה ב-2,800,000 ₪ מס הרכישה הוא 35,538 ₪, ועליו מתווספים דמי תיווך ועורך דין. את כל הכסף שצריך ביד רואים במחשבון הון עצמי ומשכנתא.
- עם משפרי דיור, דברו על השעון. מיום החתימה על הדירה החדשה יש להם 24 חודשים למכור את הישנה. מי שעוד לא מכר, צריך לתכנן את המכירה כבר עכשיו, וזו הזדמנות בשבילכם לקחת גם את הדירה הישנה לשיווק.
- תזכירו את המועד. מס הרכישה משולם בתוך 60 יום מיום המכירה, ואחרי זה מצטרפים אליו הפרשי הצמדה וריבית. הכסף צריך להיות מוכן עד אז.
עוד שאלות על תקציב ומימון שכדאי לשאול לפני הסיור הראשון, במדריך אפיון לקוח בנדל״ן.
מה הטעויות הנפוצות בחישוב מס רכישה?
חמש טעויות חוזרות בחישוב מס רכישה: אחוז אחד על כל המחיר, טבלה ישנה, שתי טעויות של משפרי דיור, וקונים שמצפים שהבנק יממן את המס.
- אחוז אחד על הכול. 5% על דירה יחידה ב-2,800,000 ₪ הם 140,000 ₪. לפי המדרגות, המס הוא 35,538 ₪.
- טבלה ישנה. ברשת עוד מסתובבות טבלאות של 2023, עם סף פטור של 1,919,155 ₪. הסף היום הוא 1,978,745 ₪.
- משפר דיור שמחשב 8%. אם הוא מוכר את הדירה הקודמת בזמן, הוא משלם לפי המדרגות של דירה יחידה.
- משפר דיור שלא מוכר בזמן. אם הדירה הקודמת לא נמכרה בתוך 24 חודשים, המס מחושב לפי דירה נוספת.
- לסמוך על הבנק. המשכנתא מחושבת לפי שווי הדירה בלבד. מס הרכישה, דמי התיווך ועורך הדין יוצאים מהכסף של הקונה.
התקציב של הקונה, כבר בכרטיס שלו ב-WEBOT
ב-WEBOT, כל שיחה למספר שבמודעות שלכם מסוכמת, והתקציב שהקונה אמר נכנס לכרטיס שלו לבד. משם WEBOT מוצאת לו נכסים מהמלאי שלכם, מהמשרד, מיד2 וממדלן, עם אחוז התאמה לפי התקציב, האזור והחדרים. וכשאתם יודעים כמה מס הוא ישלם, אתם יודעים גם אם התקציב שבכרטיס הוא מחיר הדירה או כל הכסף שיש לו.
מהבלוג
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
על דירה יחידה עד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס רכישה בכלל. מעל זה משלמים 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ₪, 5% על החלק שעד 6,055,070 ₪, 8% על החלק שעד 20,183,565 ₪ ו-10% על מה שמעל. על דירה של 2,800,000 ₪ זה יוצא 35,538 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על מה שמעל. השיעורים האלה הם הוראת שעה, והיא חלה על רכישות עד 10.2.2027.
משפרי דיור משלמים מס רכישה כמו על דירה שנייה?
לא, אם הם מוכרים את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מהקנייה של החדשה. אז הם משלמים לפי המדרגות של דירה יחידה. בדירה מקבלן, הספירה היא 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה.
מתי משלמים את מס הרכישה?
בתוך 60 יום מיום המכירה. על מס שלא שולם עד אז מצטרפים הפרשי הצמדה וריבית, ולכן הקונה צריך שהכסף יהיה מוכן עד אז.
תושב חוץ משלם מס רכישה כמו על דירה יחידה?
לא. המדרגות של דירה יחידה הן לתושבי ישראל, ולכן תושב חוץ משלם 8% ו-10%. מי שעולה לישראל, או חוזר אליה כתושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים מהקנייה, נחשב תושב לעניין הזה.
מדרגות מס הרכישה יתעדכנו בינואר 2027?
לא. העדכון השנתי לפי המדד מוקפא בשנות המס 2025 עד 2027, ולכן המדרגות שבתוקף היום נשארות עד 15.1.2028.
כל קונה, עם התקציב שלו והנכסים שמתאימים לו
בהדגמה אישית נראה לכם איך שיחה אחת עם קונה נהפכת לכרטיס עם תקציב, ואיך WEBOT מוצאת לו נכסים מכל השוק.
5 שנים בתחום, רק נדל״ן, ובשיתוף פעולה רשמי עם מדלן.