מחשבון דמי תיווך
הסכום המדויק, כולל מע״מ, לפני שאתם כותבים אותו בהזמנה.
מחשבים דמי תיווך במכירה או בהשכרה, מהקונה, מהמוכר או משניהם. ובסוף רואים כמה נשאר לכם אחרי החלוקה עם מתווך שותף ועם המשרד.
פרטי העסקה
דמי התיווך
מהקונה45,000 ₪ לפני מע״מ, ועוד 8,100 ₪ מע״מ53,100 ₪
מהמוכר45,000 ₪ לפני מע״מ, ועוד 8,100 ₪ מע״מ53,100 ₪
סה״כ לפני מע״מ90,000 ₪
מע״מ 18%16,200 ₪
סה״כ דמי תיווךכולל מע״מ106,200 ₪
לפי מע״מ של 18% והשיעורים שהזנתם. החוק לא קובע שיעור לדמי תיווך: 2% וחודש שכירות הם ערכי דוגמה. מקורות בתחתית העמוד, נבדק ב-10.11.2026. לא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.
מה נשאר לכם
0 כשאין שותף. מחושב מדמי התיווך לפני מע״מ.
0 לעצמאים. מחושב ממה שנשאר אחרי השותף.
דמי התיווך לפני מע״מ90,000 ₪
נשאר לכםלפני מע״מ: את המע״מ מעבירים לרשות המסים90,000 ₪
איך מחשבים דמי תיווך?
במכירה, דמי התיווך הם אחוז ממחיר העסקה. בהשכרה, מספר חודשי שכירות. על הסכום מוסיפים מע״מ של 18%, וכל צד שחתם לכם על הזמנה משלם את החלק שלו.
דוגמה: דירה ב-2,250,000 ₪, ודמי תיווך של 2% מהקונה. 2% מהמחיר הם 45,000 ₪, המע״מ עליהם 8,100 ₪, והקונה משלם 53,100 ₪. גביתם גם מהמוכר? אותו חישוב שוב, ומחברים.
| העסקה | הבסיס | לפני מע״מ | מע״מ | סה״כ |
|---|---|---|---|---|
| מכירה, 2% מהקונה | 2,250,000 ₪ | 45,000 ₪ | 8,100 ₪ | 53,100 ₪ |
| מכירה, 2% משני הצדדים | 2,250,000 ₪ | 90,000 ₪ | 16,200 ₪ | 106,200 ₪ |
| השכרה, חודש מהשוכר | 5,500 ₪ לחודש | 5,500 ₪ | 990 ₪ | 6,490 ₪ |
| השכרה, חודש משני הצדדים | 5,500 ₪ לחודש | 11,000 ₪ | 1,980 ₪ | 12,980 ₪ |
הטבלה רחבה מהמסך: גוללים אותה הצידה לשאר העמודות.
לכל צד אפשר לסכם שיעור אחר. מוכר שנתן לכם בלעדיות סיכם, נגיד, 1.5%, והקונה 2%? מזינים כל אחד בשדה שלו.
כמה אחוז דמי תיווך מותר לגבות?
החוק לא קובע שיעור לדמי תיווך: דמי התיווך הם מה שסיכמתם עם הלקוח וכתבתם בהזמנה בכתב.
חוק המתווכים במקרקעין קובע מתי מגיעים לכם דמי תיווך, ולא כמה. אין בו שיעור מקסימלי ואין שיעור מינימלי. מה שכן קבוע הוא איפה הסכום כתוב: לפי תקנה 1(5) לתקנות פרטי הזמנה בכתב, ההזמנה כוללת ״הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר״, ואם הוא כולל מע״מ.
ומה שאסור לגבות: תקנה 26 לתקנות האתיקה של המתווכים אוסרת לגבות כסף על שירותי תיווך שלא לפי סעיף 14 לחוק, ״ובכלל זה לא יגבה בעד תיווך במקרקעין דמי קדימה או דמי רצינות״. כל החובות שהתקנות האלה מטילות על מתווכים, במדריך לתקנות האתיקה למתווכים.
מה צריך כדי לגבות את דמי התיווך?
לפי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, מתווך זכאי לדמי תיווך כשמתקיימים שלושה תנאים: רישיון בתוקף, הזמנה בכתב חתומה, והוא היה הגורם היעיל לעסקה.
- רישיון בתוקף בזמן שעסקתם בתיווך.
- הזמנה בכתב. סעיף 9(א): ״מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר״.
- הגורם היעיל. ״הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב״ (סעיף 14(א)(3)).
מה עושים כשלקוח עוקף אתכם, ואיך בתי המשפט בודקים מי היה הגורם היעיל, תמצאו במדריך על עקיפת מתווך.
ובבלעדיות: מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו, חזקה שהיה הגורם היעיל לעסקה שנכרתה בתקופה הזאת (סעיף 14(ב)). על זה במדריך לפגישת הגיוס.
דמי תיווך כוללים מע״מ?
כן. מתווך מקרקעין נרשם כעוסק מורשה בכל גובה מחזור, ולכן על דמי תיווך משלמים מע״מ, 18% מאז 1 בינואר 2025.
זה כתוב בתקנה 13(5) לתקנות מס ערך מוסף (רישום): ״סוחר מקרקעין או מתווך מקרקעין״ נרשם כעוסק מורשה, גם כשהמחזור שלו קטן. כלומר, מתווך לא יכול להיות עוסק פטור.
מה שמשתנה מעסקה לעסקה הוא הניסוח. ״2% בתוספת מע״מ״ הם 2.36% מהמחיר, ו״2% כולל מע״מ״ הם 1.69% לפני מע״מ. על דירה ב-2,250,000 ₪ הלקוח משלם בנוסח הראשון 8,100 ₪ יותר. לכן כותבים בהזמנה במפורש אם הסכום כולל מע״מ, ובמחשבון בוחרים את זה בשדה ״המע״מ״.
איך מתחלקת העמלה בשיתוף פעולה ובמשרד?
לפי מה שסיכמתם. החוק לא קובע חלוקה, ותקנה 21 לתקנות האתיקה מתירה לשתף פעולה עם מתווכים אחרים כל עוד זה לא פוגע בלקוח.
אפשר לסגור שיתוף פעולה בשתי צורות:
- כל מתווך גובה מהלקוח שלו. מתווך הקונה מהקונה, ומתווך המוכר מהמוכר. אין מה לחלק, ובמחשבון מסמנים רק את הצד שלכם.
- אחד גובה, ומחלקים. גביתם משני הצדדים ומעבירים לשותף חלק מהעמלה. את החלק שלו מזינים בשדה ״החלק של המתווך השותף״.
עובדים במשרד? החלק של המשרד מחושב ממה שנשאר אחרי השותף. והחלוקה כולה נעשית על הסכום לפני מע״מ, כי את המע״מ מעבירים לרשות המסים.
| החלוקה | הסכום |
|---|---|
| דמי תיווך משני הצדדים, לפני מע״מ | 90,000 ₪ |
| לשותף, 50% | 45,000 ₪ |
| למשרד, 40% ממה שנשאר | 18,000 ₪ |
| נשאר לכם | 27,000 ₪ |
מי משלם דמי תיווך בהשכרה?
כל צד משלם על השירות שהזמין: שוכר לא נושא בדמי התיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר.
סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר לא יישא בתשלומים שהמשכיר חב בהם לצד שלישי, ״ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר״. לכן מחשבים בהשכרה כל צד לחוד, לפי מי שחתם לכם על הזמנה, ובמחשבון מסמנים ממי גובים.
ועל חידוש החוזה בשנה הבאה, או על מימוש אופציה, לא גובים דמי תיווך נוספים: גם את זה אוסרת תקנה 26 לתקנות האתיקה.
מתי לסכם את דמי התיווך עם הלקוח?
לפני הסיור, בהזמנה בכתב. בלי הזמנה חתומה אין דמי תיווך, וההזמנה היא המקום שבו כותבים את הסכום או את השיעור.
לפי תקנות פרטי הזמנה בכתב, ההזמנה כוללת לפחות:
- שמות, כתובות ומספרי זהות שלכם ושל הלקוח;
- סוג העסקה, כמו מכירה או שכירות;
- תיאור הנכס;
- מחיר העסקה, בקירוב;
- דמי התיווך המוסכמים, כסכום או כשיעור מהמחיר, ואם הם כוללים מע״מ.
לפני שהלקוח חותם, מסבירים לו את ההזמנה ״בשפה פשוטה ומובנת״ (תקנה 6 לתקנות האתיקה). אחרי החתימה מוסרים לו העתק, ושומרים עותק שבע שנים לפחות (תקנה 8). מחשבים כאן את הסכום, וכותבים אותו בהזמנה כמו שהוא.
מקורות: חוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו-1996; תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ״ז-1997; תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ״ד-2024; תקנות מס ערך מוסף (רישום), תשל״ו-1976; חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971. הנוסחים מאתר נבו, נבדקו ב-10.11.2026.
עסקאות שנסגרות בתוך המשרד
ב-WEBOT כל המשרד עובד ממאגר אחד: קונה של מתווך אחד מותאם לנכס של מתווך אחר, והעסקה נסגרת בתוך המשרד. עבודה משותפת במשרד
ותאריך סיום הבלעדיות שמור על כל נכס: תזכורת מגיעה אליכם בוואטסאפ 14 ו-7 ימים לפני שהיא נגמרת, ואתם מחדשים בזמן. תזכורות לסיום בלעדיות
מהבלוג
שאלות נפוצות
כמה דמי תיווך משלמים על דירה?
כמה שסיכמתם בהזמנה בכתב: החוק לא קובע שיעור לדמי תיווך. מזינים במחשבון את מחיר העסקה ואת השיעור שסיכמתם, למשל 2%, ומקבלים את הסכום לפני מע״מ ואחריו, לכל צד.
דמי תיווך כוללים מע״מ?
על דמי תיווך משלמים מע״מ של 18%, כי מתווך מקרקעין רשום תמיד כעוסק מורשה (תקנה 13(5) לתקנות מס ערך מוסף (רישום)). אם הסכום שסיכמתם כולל את המע״מ או שהוא בנוסף, כותבים בהזמנה בכתב.
כמה דמי תיווך משלמים בשכירות?
בשכירות מסכמים עם כל צד סכום או מספר חודשי שכירות, ומוסיפים מע״מ. שוכר לא נושא בדמי התיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר (סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה).
מותר לגבות דמי רצינות מלקוח?
לא. תקנה 26 לתקנות האתיקה של המתווכים אוסרת לגבות דמי קדימה או דמי רצינות לקבלת שירותי תיווך, וגם תשלום על חידוש חוזה או על מימוש אופציה. גובים דמי תיווך בלבד, לפי סעיף 14 לחוק.
איך מחשבים חלוקת עמלה עם מתווך שותף?
מתחילים מדמי התיווך לפני מע״מ, מורידים את החלק של השותף, ואת החלק של המשרד מחשבים ממה שנשאר. במחשבון מזינים את שני האחוזים ורואים מיד כמה נשאר לכם.
הקונים והנכסים של כל המשרד, במקום אחד
בהדגמה קצרה נראה לכם איך קונה של מתווך אחד מוצא את הנכס של מתווך אחר, ואיך אף בלעדיות לא נגמרת בלי שידעתם.
5 שנים בתחום, רק נדל״ן, ובשיתוף פעולה רשמי עם מדלן.