איך לכתוב מודעה לדירה שמביאה טלפונים: מדריך למתווכים

מודעה לדירה שמביאה טלפונים בנויה משישה חלקים: שורת פתיחה עם הדבר האחד שמבדיל את הדירה, תיאור קצר, בלוק עובדות מלא עם המחיר, תמונות בסדר של סיור, הזמנה אחת לפעולה ושורת מתווך. בשורת המתווך מופיעים השם שלכם, היותכם מתווכים ומספר הרישיון, כפי שתקנה 19 לתקנות האתיקה דורשת. את אותו נכס כותבים אחרת לכל ערוץ: מלא ומסודר ביד2 ובמדלן, עם סיפור קצר בקבוצת פייסבוק, וקצר ואישי בוואטסאפ לקונה שמתאים לו.

החלק שהכי משנה הוא הדבר האחד. ״5 חדרים בכרמל״ כתוב בהמון מודעות. מרפסת של 12 מ״ר מול המפרץ יש רק בדירה שלכם, וזו הסיבה שקונה יעצור דווקא עליה. במדריך תמצאו מודעה אחת שכתובה ארבע פעמים: לפני, אחרי, בקבוצת פייסבוק ובוואטסאפ.

ממה בנויה מודעה לדירה שמביאה טלפונים?

מודעה טובה עונה, לפי הסדר, על מה שהקונה שואל את עצמו: למה לעצור דווקא עליה, מה יש בה, כמה היא עולה, איך היא נראית, מה עושים עכשיו ומי מפרסם.

הפתיחה והעובדות עושות את רוב העבודה. הפתיחה עוצרת את הקונה, והעובדות עונות על השאלות שלו מראש, כך שהשיחה הראשונה כבר עוסקת בסיור.

מה כותבים בשורה הראשונה?

בשורה הראשונה כותבים איפה הדירה ומה הדבר האחד שמבדיל אותה. לפי השורה הזאת הקונה מחליט אם להמשיך לקרוא.

בכל ערוץ היא מופיעה במקום אחר. ברשימת התוצאות ביד2 ובמדלן הקונה רואה קודם את התמונה הראשית, המחיר, הכתובת, החדרים והשטח, והתיאור שכתבתם מחכה לו בפנים. בקבוצת פייסבוק הוא רואה את השורות הראשונות ואת התמונה, ואת השאר רק אם לחץ על ״עוד״. בוואטסאפ, תחילת ההודעה מופיעה בהתראה. לכן הדבר המבדל הולך לתמונה הראשונה ולשורה הראשונה, בכל ערוץ.

איך מוצאים אותו? בשתי שאלות:

• מה הכי יחסר למוכרים כשיעזבו? תשאלו אותם בפגישת הגיוס. ״הקפה של הבוקר במרפסת״ אומר לקונה יותר מ״דירה מוארת״.
• מה אין לדירות שמתחרות בה? תפתחו את המודעות של דירות דומות באזור ובמחיר דומה, ותראו מה כולן כותבות. אם כולן כותבות ״נוף״, תכתבו מאיזה חדר רואים אותו ועל מה הוא משקיף.

והדבר האחד חייב להיות מדויק. קונה שמגיע לסיור ומגלה שהנוף נשקף רק מפינת המרפסת, לא יאמין גם לשאר המודעה.

אילו תמונות לשים, ובאיזה סדר?

התמונה הראשונה מראה את הדבר המבדל, ואחריה התמונות בסדר של סיור בדירה: סלון, מטבח, חדרי שינה, חדרי רחצה, מרפסת, ובסוף הבניין והרחוב. ככה הקונה עובר בדירה מהטלפון, ומגיע לסיור כשהוא כבר יודע מה הוא רוצה לראות.

לפני שמצלמים:

• פותחים תריסים ומדליקים את כל האורות. הכי טוב בבוקר או אחר הצהריים, כשהאור נכנס לסלון.
• מצלמים לרוחב, מהפינה של החדר, כך שרואים את כולו.
• מפנים משטחים: מגבות, מטענים, מגנטים על המקרר, ערימות על השיש.
• לפחות תמונה אחת מכל חדר. חדר שאין לו תמונה מעורר שאלות.

דירה ריקה או מוזנחת היא מקרה מיוחד. חדר ריק נראה קטן בתמונה, וקשה לקונה לדמיין איפה תעמוד הספה. ב-WEBOT מעצבים את התמונה ב-AI: מסדרים ומרהטים את החדר בלי לשנות את המבנה שלו, ורואים לפני ואחרי. במודעה, תשימו את התמונה המעוצבת ליד התמונה האמיתית ותכתבו עליה ״הדמיה״. הקונה צריך לפגוש בסיור את הדירה שראה במודעה.

איך נראית מודעה טובה, לפני ואחרי?

מודעה טובה מחליפה סימני קריאה ושמות תואר בעובדות שהקונה יכול לבדוק. הנה אותה דירה פעמיים. ככה נראות הרבה מודעות:

לפני:

הזדמנות!!! דירת חלומות בכרמל!!! 5 חדרים מושקעת ברמה הכי גבוהה, נוף מטורף, קרוב להכל. חייבים לראות!!! מחיר בטלפון. לרציניים בלבד.

אחרי, הגרסה ליד2 ולמדלן:

5 חדרים בכרמל, עם מרפסת של 12 מ״ר מול המפרץ

דירת שלושה כיווני אוויר בקומה 3 מתוך 4, ברחוב יפה נוף. הסלון נפתח למרפסת עם נוף פתוח למפרץ חיפה, והמטבח וחדרי הרחצה שופצו ב-2022.

• מחיר: 3,450,000 ₪
• 5 חדרים, 125 מ״ר, ומרפסת של 12 מ״ר
• קומה 3 מתוך 4, מעלית
• ממ״ד, חניה ומחסן
• כניסה: גמישה

רוצים לראות אותה? התקשרו או שלחו וואטסאפ, ונקבע סיור עוד השבוע.

דנה לוי, מתווכת מקרקעין, רישיון מס׳ [מספר הרישיון]

מה השתנה:

• הפתיחה אומרת מה יש כאן שאין במודעה הבאה, במקום ״הזדמנות״ שכתוב כמעט בכל מודעה.
• שמות התואר הפכו לעובדות. ״מושקעת ברמה הכי גבוהה״ הפך ל״המטבח וחדרי הרחצה שופצו ב-2022״.
• המחיר כתוב. ״מחיר בטלפון״ מביא בעיקר שיחות של ״כמה מבקשים?״.
• ההזמנה היא פעולה אחת עם זמן, במקום ״לרציניים בלבד״, שמרחיק דווקא את מי שהתלבט.
• שורת המתווך בסוף, כפי שתקנה 19 דורשת.

בהשכרה המבנה זהה, ורק בלוק העובדות משתנה: שכר הדירה, ארנונה וועד בית, תאריך כניסה, אורך החוזה, מה נשאר בדירה, חניה, ואם אפשר עם חיות מחמד. שוכר מחשב כמה הדירה תעלה לו כל חודש, אז תנו לו את כל המספרים.

ותבנית להעתקה:

[מספר חדרים] חדרים ב[שכונה], עם [הדבר האחד]

[משפט או שניים: איך הדירה מרגישה, ומה שופץ ומתי.]

• מחיר: [מחיר] ₪
• [מספר חדרים] חדרים, [שטח] מ״ר
• קומה [קומה] מתוך [מספר קומות], [מעלית או בלי]
• [ממ״ד, חניה, מחסן: מה שיש]
• כניסה: [תאריך, או ״גמישה״]

[הזמנה לפעולה אחת, עם זמן.]

[השם שלכם], מתווך מקרקעין, רישיון מס׳ [מספר הרישיון]

איך כותבים את אותו נכס ליד2, לפייסבוק ולוואטסאפ?

את אותו נכס כותבים לפי מי שקורא. ביד2 ובמדלן הקונה כבר מחפש ורוצה עובדות, בקבוצת פייסבוק הוא גולל וצריך סיבה לעצור, ובוואטסאפ זה קונה שאתם מכירים, שרוצה לדעת למה הדירה מתאימה דווקא לו.

הגרסה לקבוצת פייסבוק:

מרפסת של 12 מ״ר מול המפרץ, בכרמל. 5 חדרים, 3,450,000 ₪.

הבעלים גרים בדירה 18 שנה, ואמרו לי שהכי יחסר להם הקפה של הבוקר במרפסת. מבינים אותם.

שלושה כיווני אוויר, קומה 3 מתוך 4 עם מעלית, ממ״ד, חניה ומחסן. המטבח וחדרי הרחצה שופצו ב-2022.

רוצים את כל התמונות, או לתאם סיור? שלחו לי הודעה בפרטי.

דנה לוי, מתווכת מקרקעין, רישיון מס׳ [מספר הרישיון]

בקבוצה, תמונה אחת חזקה עושה הרבה מהעבודה. ב-WEBOT יוצרים לכל נכס פוסט ממותג מתבניות מוכנות, עם טקסט בעברית. ומי שכותב לכם בפרטי מקבל קישור לעמוד הנכס באתר האישי שלכם, עם כל התמונות וכפתורי יצירת קשר.

מפרסמים את אותו נכס בהרבה קבוצות? הפרסום בקבוצות פייסבוק ב-WEBOT, שנמצא היום בבטא, עושה את זה בשבילכם: בוחרים נכס וקבוצות, ה-AI כותב כמה גרסאות לפוסט ומתזמן אותו, והוא יוצא מהדפדפן שלכם אחרי שאישרתם.

הגרסה לוואטסאפ, לקונה שמתאים:

ההודעה הזאת עובדת כי היא מגיעה לקונה הנכון. ב-WEBOT, לכל נכס יש רשימה של הקונים שמתאימים לו, מדורגים לפי אחוז התאמה ועם הסיבות. דניאלה, סוכנת ה-AI שלכם, מוצאת אותם מהודעה אחת בוואטסאפ: ״נכס חדש? אני מוצאת לו קונים.״ ואם תשלחו לקונה את הנכס בתוך המיני-סייט שלו, הוא יכול לסמן מה אהב, ואתם רואים במה צפה.

שולחים את אותה הודעה לכמה קונים? מה מותר לשלוח לרשימה תמצאו במדריך לאוטומציה בוואטסאפ.

מה החוק דורש ממודעה של מתווך?

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ״ד-2024 דורשות שבכל מודעה של מתווך יופיעו השם שלו, היותו מתווך ומספר הרישיון, אוסרות כל דבר שעלול להטעות, ומחייבות להוריד מודעה של נכס שכבר לא למכירה או להשכרה. אלה התקנות שנוגעות למודעה:

• שם, ״מתווך״ ומספר רישיון. ״מתווך במקרקעין יציין בכל פרסום מטעמו שהוא פעולת שיווק את שמו, היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו״ (תקנה 19(א)). ובכל פרסום של נכס שמופיעים בו פרטי הקשר שלכם, מציינים את אותם שלושה פרטים: שם, ״מתווך״ ומספר רישיון (תקנה 19(ב)).
• נכס שנמכר, המודעה שלו יורדת. ״מתווך במקרקעין יסיר פרסום מטעמו או יעדכן בהקדם האפשרי אם נכס שפרסם כבר אינו מיועד למכירה או להשכרה״ (תקנה 19(ג)).
• בלי להטעות. מתווך לא יעשה דבר, במעשה או במחדל, ״העלול להטעות אדם בכל עניין מהותי בנוגע לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין״, ובכלל זה הצגת נכס כשהוא יודע שהנכס לא מיועד למכירה או להשכרה (תקנה 4).
• מידע תכנוני רק עם מקור. ״לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך״ (תקנה 7(ג)).
• הסכמה של הבעלים לפני שמפרסמים. מתווך לא מבצע פעולות שיווק בלי הסכמה של בעל הזכות בנכס. בדירת מגורים או בנכס של יחיד, רק בהסכמה ״בכתב או בכל דרך מתועדת אחרת״ (תקנה 18(א)).
• בפנייה ראשונה לאדם בנוגע לנכס מסוים, מציינים את השם ושאתם מתווכים (תקנה 5(א)). לכן כשאתם כותבים למי שעוד לא מכיר אתכם, פותחים ב״היי, כאן דנה לוי, מתווכת מקרקעין״. רועי כבר עובד עם דנה, אז ההודעה אליו נפתחת ישר בדירה.

הכי פשוט: שורת המתווך נכנסת לכל מודעה, לכל פוסט ולכל הודעה שיוצאת לרשימת קונים. ויש גם צד טוב: מודעה באתר נדל״ן ופרסום ללקוחות מהמאגר שלכם הן פעולות שיווק שמנויות בתקנות פעולות שיווק. בבלעדיות מבצעים לפחות שתיים מהפעולות שברשימה, אלא אם סוכמה עם הלקוח פעולה אחרת. ושימו לב: המודעה והפרסום למאגר הם אותה פסקה ברשימה, אז את הפעולה השנייה בוחרים מפסקה אחרת, למשל שלט על הנכס או הזמנת קונים לבקר בו. על זה תמצאו עוד במדריך לבלעדיות ולפגישת הגיוס. ואת כל החובות של התקנות, לפי שלבי העסקה, במדריך לתקנות האתיקה למתווכים.

אילו מילים הורגות מודעה?

מודעה נהרגת ממילים שכל מודעה אחרת כבר כתבה, ממילים שהקונה לא יכול לבדוק, ומהבטחות שהדירה לא עומדת בהן בסיור.

לפני שאתם מפרסמים, תקראו את המודעה כמו קונה: האם השורה הראשונה אומרת משהו שאין במודעה הבאה, האם כל עובדה נכונה, והאם ברור מה עושים עכשיו. יש לכם נכס לפרסם היום? פתחו את מחולל מודעות הנדל״ן, מלאו את פרטי הנכס, וקבלו טקסט לפורטל, לקבוצת פייסבוק ולוואטסאפ. את הדבר האחד תמצאו אתם, בשיחה עם המוכר.